Kinnisvara väljaüürimine ja majutusteenuse pakkumine võivad tunduda esmapilgul sarnased, kuid neil on olulised erinevused maksustamise, lepingute ning deklareerimise osas. Selles postituses selgitame peamisi erinevusi tavapärase üürilepingu, lühiajalise rendi ja majutusteenuse vahel ning vaatleme, kuidas mõjutavad maksukohustused ja käibemaksu arvestamine kinnisvara väljaüürimist.
Tavapärane üürileping on pikemaajaline kokkulepe, kus kinnisvara omanik (üürileandja) annab oma vara kasutamiseks teisele isikule (üürnikule) elamise eesmärgil. Tavaliselt on selline leping sõlmitud kuueks kuuks või kauemaks, kusjuures üürnikul on võimalus eluruumi püsivalt kasutada.
Kui eraisik annab oma kinnisvara haldamiseks oma äriühingule, kes tegeleb kinnisvara üürimisega, muutub üürilepingu ja tulu maksustamise struktuur mõnevõrra keerukamaks. Sellises olukorras toimub kinnisvara kasutamine ettevõtte poolt, kuid see toob kaasa maksustamise erireeglid, kuna kinnisvara omanik ja haldav äriühing on seotud osapooled.
Eraisik võib sõlmida lepingu enda äriühinguga, millega ta annab kinnisvara haldamiseks äriühingule. Selline leping võib olla:
Eraisik: Ants annab oma korteri haldamiseks oma ettevõttele OÜ AntsRental, kes hakkab seda korterit üürima kolmandatele isikutele.
Rendileping: OÜ AntsRental maksab Antsule kuutasu 500 eurot kinnisvara kasutamise eest.
Maksustamine: Ants deklareerib selle tulu eraisiku tuludeklaratsioonis ja tasub vastavalt tulumaksu. OÜ AntsRental deklareerib omakorda oma teenitud üüritulu (nt 800 eurot kuus) ettevõtte tuluna, millele käibemaksu ei lisandu, kuna tegemist on eluruumi pikaajalise üürimisega.
Lühiajaline rendileping on kokkulepe kinnisvara kasutamiseks piiratud ajaperioodiks, tavaliselt vähem kui kolm kuud. Sageli kasutatakse sellist lepingut hooajaliste üüride puhul või näiteks Airbnb ja Booking.com platvormide kaudu pakutavate renditeenuste puhul.
Majutusteenus on äriline tegevus, kus kinnisvara omanik pakub eluruumi lühiajaliseks kasutamiseks majutusteenusena, mis sarnaneb hotellidele või külalistemajadele. See teenus võib olla osutatud hotellis, külalistemajas või korteris, mida renditakse välja lühikese perioodi vältel turistidele või ajutiseks elamiseks.
Eraisikuna majutusteenuse osutamine: eraisik võib pakkuda majutusteenust lühiajaliselt (nt Airbnb kaudu), kuid kui tegevus muutub regulaarseks, võib see tuua kaasa kohustuse registreerida tegevus ettevõtlusena ning vastavalt sellele deklareerida ja maksustada tulu.
Äriühingule kuuluv kinnisvara: kui majutusteenust pakutakse äriühingu kaudu, on tegemist majutusteenusega, mis on Eestis maksustatav käibemaksuga (9%). Kogu tulu tuleb deklareerida ettevõtte tuluna ja sellele lisada käibemaks.
Kui äriühing rendib või annab töötajale kasutada eluruumi, siis tekib ettevõttel ja töötajal mitmeid maksustamise ja deklareerimise küsimusi. Selline tehing võib olla kasulik, kui töötaja vajab eluaset töökoha lähedal või kui tööandja soovib pakkuda lisahüve. Siin selgitame, kuidas see olukord seaduslikult ja maksustamise mõttes lahendatakse Eestis.
Kui ettevõtte omanduses on eluruum ja see antakse töötaja kasutusse, võivad tekkida mitmed maksustamise ja deklaratsiooni aspektid, sõltuvalt tehingu tingimustest ja töötaja poolt tehtavatest kulutustest. On oluline teada, et sellist eluasemeteenust võib käsitleda erisoodustusena, kui töötajalt küsitav rendihind on turuhinnast madalam või kui ettevõte kannab eluasemega seotud kulud.
Kui ettevõte annab töötajale eluruumi kasutada ilma tasu nõudmata või alla turuhinna, käsitletakse seda erisoodustusena. Erisoodustus on maksustatav tööandja tasandil ja sellega kaasnevad järgmised maksud:
Erisoodustuse väärtuseks loetakse eluruumi turuhind või turuhinnale vastav rendihind, millest töötaja tasutud osa (kui see on alla turuhinna) lahutatakse. Näiteks kui turuhind on 500 eurot ja töötaja maksab ainult 200 eurot, siis ülejäänud 300 eurot loetakse erisoodustuseks.
Seega peab ettevõte maksma riigile erisoodustuse maksud, kui töötaja maksab eluruumi eest alla turuhinna.
Kui töötaja vajab eluruumi tööülesannete täitmiseks (näiteks ajutine tööalane komandeering või töökoht on töötaja alalisest elukohast kaugel), siis sellise eluruumi pakkumine võib olla maksuvaba. Siin kehtivad aga kindlad reeglid:
Käibemaks ja sisendkäibemaksu tagasiarvestamine
Kui ettevõte rendib eluruumi enda töötajale, on oluline mõista ka käibemaksu arvestust. Eluruumi üürimine või rentimine ei kuulu Eestis käibemaksuga maksustatavate teenuste hulka, seega:
Kui kinnisvara kasutatakse osaliselt majandustegevuseks (näiteks renditakse osaliselt lühiajaliselt turistidele ja osaliselt töötajatele), tuleb sisendkäibemaks jagada proportsionaalselt ja sellest tulenevalt osa käibemaksu võib olla tagasi nõutav.
Kui tööandja rendib töötajale majutust läbi Airbnb või teiste lühiajalise majutuse platvormide, võib tekkida maksurisk, kui majutuskulu dokumenteerimine ei ole piisavalt läbipaistev või arved ei vasta maksustamisele esitatavatele nõuetele. Oluline on kasutada korrektseid kuludokumente ja esitada majutuse eest nõuetekohased arved, et vältida maksustamise küsimusi.
Käesolev üürileping (edaspidi „Leping“) on sõlmitud ____. aastal, kuupäeval ____ (edaspidi „Lepingupäev“), alljärgnevate osapoolte vahel:
Üürileandja:
Nimi: ________________
Isikukood: ________________
Aadress: ________________
Kontakttelefon: ________________
E-mail: ________________
Üürnik:
Nimi: ________________
Isikukood: ________________
Aadress: ________________
Kontakttelefon: ________________
E-mail: ________________
Üürileandja annab üürnikule kasutamiseks eluruumi, mille aadress on ________________ (edaspidi „Eluruum“), mille üldpind on ____ m².
Leping sõlmitakse tähtajaga alates ____ kuni ____. Lepingut võib pikendada poolte kirjalikul kokkuleppel.
3.1. Üür on ____ eurot kuus, millele ei lisandu käibemaksu.
3.2. Üürnik kohustub tasuma üüri hiljemalt iga kuu ____ kuupäevaks Üürileandja pangakontole nr: ________________.
3.3. Üürileandja ja Üürnik lepivad kokku, et kommunaalkulud ja muud lisakulud tasub Üürnik vastavalt tegelikele kuludele (elekter, vesi, küte jne).
4.1. Üürileandja kohustub tagama Eluruumi vastavuse lepingulisele kasutusele ning korraldama kõik vajalikud remonditööd, mis ei ole tingitud Üürniku tegevusest.
4.2. Üürileandja ei sekku Üürniku igapäevasesse kasutusse, kui see toimub kooskõlas seaduse ja Lepingu tingimustega.
5.1. Üürnik kasutab Eluruumi hoolikalt ja vastutustundlikult ning väldib kahjustuste tekkimist.
5.2. Üürnik teavitab Üürileandjat kohe, kui avastab Eluruumis probleeme või vajakajäämisi, mis vajavad remonti.
5.3. Üürnik ei tohi allüürida Eluruumi ilma Üürileandja kirjaliku loata.
6.1. Leping lõpeb lepingu tähtaja möödumisel või poolte kokkuleppel.
6.2. Üürnik võib Lepingu lõpetada, teatades sellest Üürileandjale ette vähemalt ____ kuud.
7.1. Kõik Lepingu muudatused ja täiendused tehakse kirjalikult ja need on kehtivad, kui mõlemad pooled on need allkirjastanud.
7.2. Poolte vahelised erimeelsused lahendatakse vastastikusel kokkuleppel, kui kokkulepet ei saavutata, lahendatakse vaidlused Eesti Vabariigi kohtus.
Allkirjad:
Üürileandja: ________________ Kuupäev: ________________
Üürnik: ________________ Kuupäev: ________________
Käesolev leping (edaspidi „Leping“) on sõlmitud ____. aastal, kuupäeval ____ (edaspidi „Lepingupäev“), alljärgnevate osapoolte vahel:
Majutusteenuse osutaja:
Nimi: ________________
Isikukood/Äriregistri number: ________________
Aadress: ________________
Kontakttelefon: ________________
E-mail: ________________
Kliendi nimi:
Nimi: ________________
Isikukood: ________________
Aadress: ________________
Kontakttelefon: ________________
E-mail: ________________
Majutusteenuse osutaja annab Kliendile ajutiseks kasutamiseks kinnisvara, mille aadress on ________________ (edaspidi „Majutuskoht“), perioodiks alates ____ kuni ____.
Majutusteenus osutatakse ajavahemikul ____. (alguskuupäev) kuni ____. (lõppkuupäev).
Kokkuleppe pikendamine toimub ainult mõlema poole nõusolekul.
3.1. Teenustasu on ____ eurot ööpäevas, millele lisandub käibemaks __%.
3.2. Kliendi kohustus on tasuda kogu majutusteenuse eest ette hiljemalt ____ kuupäevaks, teenuse osutaja pangakontole nr: ________________.
3.3. Hilinenud maksete puhul on Majutusteenuse osutajal õigus nõuda viivist ____% päevas.
4.1. Klient kohustub kasutama Majutuskohta heaperemehelikult ja hoidma vara korras.
4.2. Klient ei tohi põhjustada müra ega häirida teisi elanikke või naabreid.
4.3. Klient on kohustatud teatama Majutusteenuse osutajale viivitamatult kõikidest kahjustustest ja probleemidest Majutuskohas.
5.1. Klient vastutab tema kasutusest tulenevate kahjustuste eest, mis on põhjustatud Majutuskoha varale.
5.2. Kõik kahjustused peavad olema hüvitatud hiljemalt lahkumise kuupäeval.
6.1. Leping lõpeb kokkulepitud perioodi möödumisel.
6.2. Majutusteenuse osutajal on õigus Leping erakorraliselt lõpetada, kui Klient rikub Lepingu tingimusi, sealhulgas käitumisreegleid või maksekohustusi.
7.1. Kõik Lepingu muudatused tehakse kirjalikult ja need jõustuvad, kui mõlemad pooled on need allkirjastanud.
7.2. Kokkuleppe mittesaavutamisel lahendatakse vaidlused Eesti Vabariigi kohtus.
Allkirjad:
Majutusteenuse osutaja: ________________ Kuupäev: ________________
Klient: ________________ Kuupäev: ________________
Need lepingud on üldised näidised ja neid tuleks kohandada vastavalt konkreetsetele vajadustele ja juriidilistele nõuetele.
Kinnisvara väljaüürimine ja majutusteenuse pakkumine nõuavad hoolikat maksustamise ja lepinguliste nüansside tundmist. On oluline mõista, kuidas erinevad maksukohustused ja käibemaksu reeglid mõjutavad pika- ja lühiajalist väljaüürimist, samuti erisusi majutusteenuste osutamisel. Õigete teadmistega on võimalik vältida ebameeldivaid üllatusi ning tagada maksude korrektne deklareerimine, mis aitab kinnisvarainvesteeringutest maksimaalselt kasu lõigata.
